Ex Pinguino: hanno costruito il doppio e il Comune ha incassato meno della metà

Una costruzione mastodontica e decisamente superiore a quanto previsto dalla concessione edilizia, le varianti al progetto realizzate prima della loro approvazione, uno maxisconto di oltre 500mila euro nella determinazione del contributo aggiuntivo da inserire nell’accordo di programma da stipulare tra il comune e il soggetto attuatore (Pinguino srl). Questo, oltre agli oneri comunali dovuti, come in qualsiasi altro intervento.

Difficile pensare a condizioni più favorevoli per un costruttore. Difficile pensare che un’amministrazione comunale e i suoi tecnici possano tollerarle.

Eppure, il colpetto è riuscito in pieno ai realizzatori dell’intervento urbanistico sull’area ex Pinguino: 9mila metri quadri lungo la via Emilia, in direzione Fiorenzuola, dove un tempo sorgevano albergo, ristorante e panificio. A certificare la sostanziale inesistenza di controlli e autorizzazioni da parte del comune di Fidenza sono stati due membri della    conferenza dei servizi, che si è riunita il 15 settembre per autorizzare una variante al progetto. Al verbale è stato  allegato un  documento firmato  dai due membri presenti della commissione per la qualità architettonica e per il paesaggio che «rilevava l’inconsistenza delle decisioni a prendere in quanto le opere erano già state eseguite». In parole povere, i due, in un sussulto d’orgoglio, dicevano: ma che senso ha esprimere un parere, visto che dobbiamo autorizzare un intervento che è già stato fatto?

D’altronde, questa sembra essere la caratteristica principale dell’ennesimo intervento edilizio a Fidenza. La struttura ex Pinguino doveva essere alta al massimo undici metri e mezzo, ha raggiunto invece i cinque piani, cioè ventitrè metri. L’albergo doveva avere quattordici camere al pian terreno, meno ai piani superiori, perché la pianta originale avrebbe dovuto essere sostanzialmente rispettata. Invece, tutti e cinque i piani si sviluppano allo stesso modo e sono già state realizzate le finestre di camere che nessuno ha ancora autorizzato. Lo stesso vale per un secondo edificio, già previsto nei cartelli di cantiere ma non nelle carte del comune. D’altronde, già al momento di scavare le fondamenta e di impiantare i piloni di sostegno, erano già adeguati all’evoluzione, teoricamente imprevista, su  cinque piani. Non c’è stato alcun bisogno di rinforzarli.

Come se ci fosse un regista capace di dettare i tempi della costruzione e di garantire il superamento degli ostacoli burocratici. Un regista piuttosto autorevole, pare. Visto che sugli oneri di urbanizzazione il comune è parso quanto meno di manica larga nei confronti dei proprietari del Pinguino: rapportando i valori ad altri comparti simili, per l’aumento di mille metri quadrati di superficie lorda approvato nella variante del 1° giugno 2010, avrebbero dovuto pagare dai 400 agli 800 mila euro. Il comune di Fidenza, che come tutti gli enti locali non naviga certo nell’oro, si è accontentato di un contributo di 165 mila euro. Un ottimo sconto, visto da una parte. Un mucchio di soldi in meno da spendere per i cittadini, visto dall’altra.

Ambrogio Ponzi

Il progetto iniziale (rimasto sulla carta).

La realizzazione, e  stravolgimento, del progetto (la foto risale al 12 settembre 2010).

Tutti i particolari sullo scricchiolante artificio burocratico che ha fatto lievitare l’ex Pinguino

Intervento urbanistico

L’intervento riguarda un’ampia area sulla via Emilia, nella zona a ovest di Fidenza in prossimità dello svincolo della tangenziale nord in direzione di Piacenza. Nell’area, che ha una estensione complessiva di superficie fondiaria di poco più di 9mila metri quadrati, esisteva un unico fabbricato a tre piani fuori terra con un ampio piazzale di sosta circostante che confinava con la via Emilia e la strada, attualmente provinciale, che conduce al passaggio a livello della ferrovia Milano-Bologna. Gli edifici circostanti, realizzati negli anni Cinquanta-Sessanta, prevalentemente residenziali, sono alti uno o due piani e contrastano con l’imponenza del nuovo.

L’area in oggetto e tutta quella vicina, a nord e a ovest, era classificata dal Prg del 1996 «zona residenziale di completamento frazionale».

Iter deliberativo

I vari atti deliberativi posti in essere successivamente e riportati sommariamente sotto sono di difficile lettura ma indicano un percorso tutt’altro che lineare. Non dubitiamo della regolarità formale di ogni singolo atto ma emergono alcune incongruenze temporali su cui sarebbe il caso di indagare.

Il consiglio comunale con delibera n. 7 del  30 gennaio 2007 ha approvato a maggioranza la «scheda di progetto 2.7» – area Pinguino  della superficie fondiaria di mq. 9.025 definendo l’edificabilità per un totale di mq. 4.250 di cui  mq. 1.500 per accogliere strutture ricettive e mq. 2.750 a destinazione tecnico-distributiva, con un indice di «utilizzazione Fondiaria»  di mq. 0,471.

È stato poi rilasciato in data 27 dicembre 2007 il pdc (permesso di costruire, già licenza edilizia) n. 41/2007 «per opere di urbanizzazione primaria» del comparto di cui alla scheda 2.7  e in data 11 gennaio 2008 il PdC n. 47/2007 relativo alla «ristrutturazione della parte esistente e ampliamento dell’immobile destinato ad albergo».

In data 30 gennaio 2009 è stata depositata la richiesta di ulteriore modifica alla scheda di Prg 2.7, successivamente completata in data 10 marzo 2010. Detta richiesta di modifica è antecedente alla presentazione della richiesta del permesso di costruire 54/2009 datata 9 luglio 2009. È stato poi rilasciato in data 10 novembre 2009 il pdc n. 54/2009 per variante in corso d’opera; (cfr. quella degli 860 mq. di logge).

È stato richiesto un permesso di costruire in data 11 marzo 2010 per ampliamento dell’immobile destinato ad albergo in variante ai pdc di cui sopra.

Con delibera n. 114 la giunta comunale in data 1° giugno 2010 ha deliberato  «di approvare il seguente schema di accordo da stipularsi con la società Pinguino srl per l’attuazione della variante alla scheda di progetto 2.7, autorizzando il dirigente Utc – Assetto del territorio a sottoscriverlo».

La conferenza dei servizi, in data 15 settembre 2010, si è espressa in relazione alla nuova variante richiesta alla scheda 2.7; al verbale veniva allegato documento firmato e sottoscritto dai due membri presenti della commissione per la qualità architettonica e per il paesaggio che rilevava l’inconsistenza delle decisioni a prendere in quanto le opere erano già state eseguite.

In data 13 ottobre 2010, è stata infine depositata e pubblicata la variante normativa e cartografica «Albergo Pinguino srl» con la scadenza del 12 dicembre 2010 per l’inoltro di  osservazioni.

Altre osservazioni

A. È evidente la sproporzione tra l’edificio destinato ad albergo e le case preesistenti nell’intorno.  L’altezza massima prevista nella normativa in 11,50 metri è raddoppiata (23,00 metri). Stessa cosa la volumetria.

B. Le due varianti sino a ora inoltrate dovranno essere nuovamente variate con un ulteriore atto. Infatti sin dall’origine, è stato previsto un altro edificio come indicato nella prima delibera: «la scheda riconduce ad una fase indicativa la previsione di una seconda struttura ricettiva di tipo residenziale, sicuramente di interesse ma da implementare in fase successiva». La stessa negli elaborati di progetto e di variante è sempre indicata come pure nel cartellone del cantiere (vedi fotografia).

C. Il progetto prevedeva quattordici camere al primo piano e un numero inferiore ai piani superiori.  La costruzione è avvenuta già in previsione di ripetere ai piani superiori quanto previsto per il primo piano inoltrando solo successivamente le richieste per regolarizzare quanto di fatto già realizzato.

D. Attualmente, tutte le logge ai piani secondo, terzo, quarto, quinto, sono già chiuse e sono già realizzate le finestre delle camere non ancora approvate. Le stesse sono coincidenti a quelle del primo piano.  È pure già realizzato un ulteriore volume al quinto piano. Lo confermano le fotografie sullo stato dei lavori.

Calcolo degli oneri urbanizzativi

Con la delibera di giunta comunale n. 114 del 1° giugno 2010, per una  concessione da parte del comune di Fidenza di ulteriori mille metri quadrati si superficie lorda, «il soggetto attuatore si obbliga a corrispondere al comune di Fidenza un contributo aggiuntivo di 165mila euro da destinare a interventi urbanizzativi per il miglioramento della viabilità». Possono sembrare tanti, ma quanto valgono mille metri quadrati di superficie lorda nel mercato di Fidenza?

Nel Prg è prevista la possibilità di realizzare edifici ricettivi (alberghi), in altre zone quali: Coduro (ex Scoglio), nell’incompiuto quartiere dei Gigliati e nelle zone prevalentemente Td. In una qualsiasi di queste, l’indice varia da 0,20 (progetto speciale) a 0,33 (Gigliati) a 0,50 (Coduro). Quindi per realizzare 1 (uno) metro quadrato di superficie lorda occorrono dai 4 (quattro) metri quadrati nel rogetto speciale, 3 mq nei Gigliati e TD3 e 2 mq nel TD1.

Considerando come equi i valori Ici approvati con riferimento all’anno 2010, e si parla di valori Ici, non di mercato, spesso superiori, si perviene a valori ben più elevati: dai 390 mila ai 500 mila euro ai 775 mila della zona outlet. Importi ben più cospicui di quello inserito in delibera a carico del soggetto attuatore  per il rilascio della ulteriore variante alla scheda 2.7.

Lato nord del fabbricato con le «terrazze» già chiuse e completate. Manca «solo» la ratifica  dell’amministrazione comunale.

Sempre sul lato nord dell’area, la chiusura delle abitazioni costruite negli anni Cinquanta e Sessanta è completa. Il danno arrecato all’ambiente circostante, la sagoma della megastruttura penalizza tali costruzioni in modo irreversibile, anche dal punto di vista del mercato.

L’attico dell’edificio, grazie alla sua candida colorazione, è ben visibile da qualsiasi parte lo si osservi. È già pronto manca solo l’avvallo della burocrazia, che interviene solo a fatto compiuto.

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